增收不增利倒逼房企谋变 养老地产等新型地产方兴未艾

　近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

　　新型地产方兴未艾

　　关于新型地产，业界早已不陌生。早在今年年初，康尔乐电动护理床就了解到，目前传统地产开发整体供需趋于饱和，后续将进入调整期，但在“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

　　作为产业叠加的新兴产物，新型地产存在哪些创新升级方向?

　　首先是养老地产。养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。

　　康尔乐电动护理床认为，在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。

　　房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。

　　其次是旅游地产。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，

　　2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。

　　“在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。”业内人士判断，特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。“特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。”

　　“增收不增利”倒逼房企谋变

　　中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

    　康尔乐电动护理床认为，随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展，行业逐渐告别“暴利”时代，房地产企业利润持续摊薄的大势难以逆转。在此背景下，开发商开始聚焦地产多元化转型战略，房地产产业格局或现新局面。

　　为谋求持续发展动力，全国百强房地产企业积极以“地产+”为核心进行业务扩展，在做大做强房地产主业的同时，加速拓展相关多元化产业。

　　但全国百强房企的多元化转型亦呈现出差异化趋势：位列前10的房地产企业多元化转型的范围更广、领域更新，10强企业中超过60%积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海;而排名在11-30的企业中，超过60%的企业布局商业地产，以及关注文化、旅游、娱乐等领域的发展空间;排名31-100的企业则由于受到规模和资源的限制，聚焦于主业发展，企业转型方向较为单一，主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。

　　开发商未来或将打通住房消费链

　　　康尔乐电动护理床认为，我国房地产经过二十多年的高速发展，已经进入了发展的新阶段。一线城市率先进入存量房为市场的主体和租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同发展的新阶段，迈入了推进特色城镇和中心区域带动周边地区，核心城市带动中小城市，实现区域协调发展的新阶段。

　　新型地产的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更相应的建议。她认为，广阔的盈利空间。服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一。今后的新型地产创新，应针对不同群体需求进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。但新型地产的发展需要解决现有的以银行贷款为主的资金供应与持有经营需求长短错配的问题。新型地产的持有经营需要长期资金的支持，对以间接融资为主的传统融资方式提出了挑战。为此，发展直接融资，特别是资产证券化等创新融资方式成为新型地产发展的内在需求。　

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