以房养老 当“包租公”也不错

　　10年之前，北京的房价还没这么贵，三环边只要六七千元一平米，50万元的房子每月能租2000元。我从浙江农村出来，对养老怀有极大的恐惧，很怕养老金不够花，觉得以后收房租养老很不错。遗憾的是，北京的房子涨价太快，当时50万元的房子如今已经涨到四五百万元。

　　以房养老是个不错的主意。过去，大地主有钱就买地，然后出租给佃农，其最大优势就是不管旱涝，总有进项。如今地主做不成了，但努力赚钱多买套房子当“包租公”，也能让自己以后的生活更滋润。

　　买套房安心当“包租公”

　　两年前写过一篇《应对延迟退休策略 “以房养老”也是不错的选择》的文章，介绍过一个案例。

　　家住广州，当时65岁的李伯有两套房子，他将其中一套70多平米的房子出租，每月可以拿到2700元房租，再加上2500元的退休工资，一个月有超过5000元现金可供开支。他说，基本上每月收支可以持平，加上之前的储蓄，自己养老不用麻烦小孩。

　　对于热爱房产投资的人来说，提前买套房子，然后将房子出租，增加收入，是一个不错的养老方式。

　　据58同城去年发布的租房报告，一线城市中，上海、北京、深圳每套住宅平均月租金都超过了4000元，上海更是以每套每月5133.91元的价格成为内地租金最贵城市。二三线城市的租金在每套每月2000元到3000元之间。

　　对于老年人来说，在每月领到退休金的基础上，如果能多一套房子出租，每月就能增加两三千元的收入，生活水平肯定能上一个台阶，更不用说每月多拿五六千元租金了。

　　根据租售比判断房子的投资价值

　　那么，到什么地方买房子，买什么样的房子出租，会更合适呢?

　　先搞清楚什么是国际上流行的“房屋租售比”，也许有助你判断一套房子是否值得投资。

　　一般而言，房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。但为了便于理解，我们可以把这个概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”，也就是在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。

　　一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。

　　也就是说，如果把房子拿去出租，如果少于200个月(17年)就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年)，比如1200个月(100年)才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

　　以国内的房租水平看，绝大多数地方的房价都偏高。我一个朋友在北京出租一套110多平米的房子，市价要800万元，月租金大概8000元。也就是说，要出租1000个月才能收回成本。我们换一种算法，如果算投资收益，大概每年能拿到的收益只有1%多一点。

　　显然，在北京投资房子并不划算。相反，如果在郑州投资一套价值100万元的小二居，月租金能收2000多元。从出租收益上说，投资郑州的房子出租，比投资北京的房子更划算。

　　千万别投资租不出去的房子

　　用来出租的投资房产一定要选择好城市和好地段，那样出租率会比较高。比如，北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，外来人口很多，房子就比较容易出租。相反，如果一个城市外来人口少，或者房子在偏远地段，一般都比较难出租。因此，在选择“以房养老”时，一定要选择一个人口还在不断聚集的城市，而不要选择租房需求不高的城市买房。

　　比如临近北京的燕郊，虽然房价最近几年快速上涨，但是房子租金并没有涨，二三百万元的房子月租金2000元还不容易租出去，就不是出租房的投资选择。

　　在选定城市之后，又该如何选择地段呢?吴先生是个资深的“包租公”，他总结了自己的秘笈：“我买房目标很小，只找用来出租的房子。所以，房子必须要在租赁市场旺盛、租金回报较好的地段，特别关注商圈附近的房子。”

　　业内人士指出，专业市场形成的商圈氛围，对周边二手住宅的带动力量十分显著，小户型的物业十分热租，租赁的承接力也很强大，对于房东来说，租赁回报是比较稳定的。

　　小户型往往更好出租

　　对于租房的人来说，其实不大在意房子有多大，关键看是否便宜。在这种情况下，那些大户型往往不容易租出好价格，反倒是小户型更受欢迎。

　　假如有这么两套房子，一套是50平米的小两居，月租金2000元，同一栋楼还有一套100平米的大二居，月租金3000元也不见得有前者容易出租。因为对多数租户来说，有个房子能安身立命就行，租金便宜最重要，而不会太考虑舒适性的问题。

　　因此，在买房之前，不妨多问问房产中介，当地哪些地方的房子最好出租，多大的房子最受欢迎。然后，再算算租售比，看看买多大的房子出租收益最高。

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